置專樓評

各國出招救市 港樓疫市堅挺

李志成( Richard Lee)

更新日期 : 31/03/2020

新型肺炎疫情擴散,打擊環球經濟,股市如坐過山車,美國聯儲局繼早前兩度減息後,日前啟動「無限QE」(量化寬鬆)措施,無限量買債支持信貸市場運作,聯儲局鮑威爾亦表示聯儲局「彈藥」未用盡,隨後G20宣布將啟動5萬億美元經濟計劃,各國出盡渾身解數出招,希望緩和疫情對經濟影響。觀乎本港樓市,雖然受疫情衝擊,經濟面對嚴峻挑戰,樓價調整幅度仍較輕微,在疫市下樓市為何仍然堅挺?

支撐樓市一大重要因素為供求失衡,本港對住屋剛性需求強勁,近年人口穩步增長,最新數字已突破750萬,加上每年約有5萬宗結婚,構成住屋新需求,不過本港政府覓地困難,私樓供應長期不足,在房屋供不應求下,樓價易升難跌。近期二手市場成交回暖,大型屋苑的減價筍盤不乏承接,最新推售的一手盤亦錄得不俗銷情,反映在早前社會事件及疫情爆發初期,市場累積一定購買力,買家遇到心儀筍盤時果斷入市。

另外,低息亦有利樓市承接,自2008年金融海嘯後,本港樓按息率下跌,低息環境已持續一段時間,美國本月兩度減息,累減1.5厘,重返零息水平,而本港銀行在利潤低微及資金成本高企下,最優惠利率(P)維持不變,不過本港低息環境勢將進一步延長,有助業主及置業人士控制供樓開支,對本港樓市發展有支持。

聯儲局啟動無限QE,對樓市有何影響?回顧過去美聯儲於2009年至2014年 3次推出量寬,均推動本港樓價上升約2成至3成。究其原因,放水令市場資金增加,推動投資意欲,帶動資產價格上升,本地樓價過去10年反覆向上。聯儲局再推量寬,令全球資金「水浸」,但股市大幅波動,「避險」情緒升溫,有利資金流入較保值的物業市場,不過樓市未來走勢仍須視乎疫情對本港經濟活動帶來的影響有多深遠。

環球市況波動,本港樓市見調整,市場上有聲音討論現時是否「撈底」入市時機?筆者提醒有意置業人士先衡量自身負擔能力,並做好風險管理,評估疫情衝擊下能否維持穩定收入,最穩陣是預留一筆充足資金緩衝,計好數才入市。


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