1.1 臨時買賣合約的法律約束力源自四個基本原素，缺一不可：

• 要約(Offer)
• 受約(Acceptance)
• 代價 / 約因(Consideration)
• 受法律約束的意圖(Intention to Create Legal Relationship)

1.2 臨時買賣合約是一份三方面的合約，牽涉：

• 賣方
• 買方
• 物業代理

1.3 臨時買賣合約日期

• 與成交日不得少於一個月
• 用以計算印花稅期限
• 如成交時限短，須將臨時買賣登記於土地註冊處以取得優先權
• 如於臨時買賣合約上漏填日期，可根據實際簽妥日期補填。合約日期不可以事後追溯Date Back，以免日後一方想悔約時以此作爭拗。如代理與買家於昨天訂立一份臨時買賣合約，但業主今天才落實簽署，代理有需要將合約日期改為今天

1.4 買賣雙方資料須紀錄於臨時買賣合約上：

• 姓名
• 地址
• 身證號碼
• 買賣雙方資料用作釐印及訴訟
• 買賣雙方資料如通訊地址等，必須填寫，不可遺漏。有個案顯示，有買家與業主訂立臨時買賣合約後不知所蹤，業主擬追究買家悔約但無法送遞法律文件，最後業主追究代理疏忽

1.5 以查冊為準

• 如查冊上並無滿意紙登記，必須加上只轉售衡平法權益的附加條文

1.6 主要條款

• 必須清楚明確，否則可令合約失效
• 主要條款包括：
  

  「樓價 」

  「付款期限及方式」

  「成交日期，避免假期」

  「是否交吉交易」

1.7 正式合約引發的問題

• 買賣雙方不能就正式合約達成協議時，很多時會就是否須如期加付訂金方面有不同見解。實際上須視乎臨時買賣合約所載的條款而定。坊間一些臨時買賣合約會註明：「......於正式買賣合約時加付訂金......」，此條款列明只於簽正式合約時才付訂金，如無正式合約便不須加付；另有一些臨時買賣合約則註明：「.......於某年某月某日簽署正式合約。於某年某日加付訂金」，則可看成無論是否簽訂正式合約亦須於指定日期加付訂金
• 簽正式合約當天如遇黑色暴雨或掛八號風球，買方應按臨時合約所訂明的日子如期簽署正式合約

1.8 儲訂條款

• 條款必須明確指明買方律師於何時放訂予業主
• 刪除條款對買家購成一定風險，因為律師在無可選擇的情況下將要放訂給業主

1.9「提名人」或「轉售人」

• 如無特別聲明，業主無權反對買家加「提名人」或「轉售人」
• 至於加「提名人」是否需加付釐印則視乎「提名人」是否受豁免，如屬父母、子女、配偶無需加付釐印

1.10 免除債項條款

• 按揭
• 押記
• 維修令 - 業主如儲備一筆足夠款項於律師樓，買家不能以此作悔約的理由
• 未完成的合約等

1.11 現狀交收

• 現狀指現在存有的一切狀況，包括可見或不可見的。
• 隱藏性或看不見的損壞 - 業主不知情不須負責
• 業主知情則須負責

1.12 連約物業

• 業主須出示租約正本(已打釐印)
• 須註明下列安排於連租約出售之物業：
  

  「連傢俬出售，否則原業主於租約期滿可向新業主追討傢俬，引發不必要的問題」；

  「成交當日租金誰屬」；

  「按金怎樣處理」。

1.13 悔約

• 悔約不一定要簽取消合約
• 如業主悔約必須於第一時間表態(一般要24小時通知)
• 釐印可以申請豁免或退回

1.14 簽署臨時買賣合約後買賣雙方可自由轉換律師行

1.15 買賣雙方支付的佣金，代理須如實填報

1.16 釐印費

• 一九九九年四月一日起，可申請延期至成交日30天內繳付，延期手續費為伍佰圓
• 車位與住宅如分開買賣，一經發現，仍須支付十足釐印費
• 購買了低於市值樓宇，政府仍可跟據市值徵收釐印

1.17 傢俬清單

• 以現狀交收
• 列明牌子及型號
• 入牆傢俬無須特別列明

1.18 附頁備註

• 正式合約會令臨時合約連附頁條文一起被取消，最穩妥做法是買賣雙方簽署正式合約後，再於附頁條文上加簽，從新確認附頁條文。常見附頁條文如下：
  

  「未經授權的改建樓宇私人附加條款」；

  「維修令額外條款」；

  「售後租回條款」；

  「買方提早借樓裝修條款」。

1.19 簽名

• 一般公司用膠印即可，無須動用鋼印 (鋼印於簽樓契時使用)，但如簽臨時合約時並無任何印鑑，手書For and on Behalf of
  亦可私人名義一般不能代他人簽署，除非持有有效授權書

1.20 授權書的種類

• 全權
• 只可出租
• 只可出售
• 可代簽收樓價，但支票抬頭為業主。
• 外國授權書引發很多問題，為避免如格式不符等問題，最理想是於香港議訂後送到外國簽署
• 注意授權書的有效期

2.1 買方就樓契內容或物業之狀況向賣方提出問題，由律師行提出

2.2 業主需証明良好業權及完滿解答買方之合理質詢，否則買方有權要求取消
合約、退訂甚至要求賠償

2.3 提出時限

• 正式合約內有規定，一般收到樓契後七個工作天內以書面提出明顯之問題，如僭建物必須第一時間提出

2.4 完滿解答時限

• 成交前合理時間，最少一個工作天
• 即使業權沒有問題，業主亦有責任就業權提問作出完滿解答

2.5 常見業權質詢問題

• 欠契
• 簽名走樣
• 公司簽契之授權
• 授權書效力
• 用途
• 僭建及改建
• 樓宇單位數目與入伙紙不符

2.6 一般解決方法

• 延期交易
• 傳訊令狀 - 留待法庭判決
• 簽取消合約
• 爭取時間找答案
• 業主堅持業權完整，沒收訂金，準備訴訟

3.1 當業主有違反按揭契之規定，銀主就可行使其權力，收樓及賣出物業

3.2 銀主權力

• 由《物業轉易及財產條例》及按揭契賦予
• 一般銀主在成交之時已登記按揭契文件，有絕對優先權
• 其他登記債項，一概不用理會

3.3 銀主合約的特別條文

• 不得轉名或轉售
• 不會撤銷其他已登記的押記或債項
• 不清理現存雜物，不交管理費、差餉
• 不得提出有關公司簽名之業權質詢
• 一經簽署合約就需要接受業權
• 不提供不足夠之業權文件或正本
• 其他條文：維修令 或 違約出售

3.4 針對特別條文之處理方法，視乎個別情況在簽臨時合約前

• 安排律師查契
• 安排測量師視察物業
• 詢問管理處有沒有欠管理費、管理按金、赤字分攤及維修等
• 查冊內有沒有公司曾經參予買賣，查公司之簽署方式

3.5 銀主盤在法律上的優點：

• 不會欺詐
• 不用儲訂
• 不用擔心其他押記
• 一定不是負資產物業