| 1. |
多層大廈聯合業主制度 |
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- 與其他業主分權共有土地權益
- 獨立擁有及全權處理若干業權份數
- 與其他業主共同使用大廈之公用地方及設施，例如走廊、樓梯、升降機等
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| 2. |
公共契約(Deed of Mutual Covenant DMC) |
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- 具有法律約束力
- 對簽約各方及其承讓人或承繼人均有約束力
- 訂立公契目的
- 由發展商與第一位小業主簽訂
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| 3. |
典型公契條文 |
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- 大廈名稱及坐落地段
- 單位所佔業權及其不可分割的份數
- 發展商之業權及預留大廈部份及其他權利
- 業主繳付管理費之責任
- 列明公用地方如樓梯、走廊等
- 列明公用設施如升降機、消防系統、排污系統、電力系統等
- 各業主互相監察及約束使用其名下單位及大廈公用部份
- 委任大廈管理公司
- 成立業主委員會或業主立案法團的程序及辦法
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| 4. |
《建築物管理條例》與大廈公契的關係 |
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- 兩者是大廈管理人之權力來源
- 由於公契之不公平條款，條例訂入了強制性條款及增訂條款，以補充公契之不足
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強制性條款 - 《建築物管理條例》附表 |
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管理開支總額的整定，如超出開支總額20%，訂立合約前須招標進行 |
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帳目的保存 |
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經理人開設銀行戶口 |
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特別基金 |
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經理人訂立合約 |
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經理人辭職 |
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法團終止經理人的委任 |
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如業主立案法團擬終止經理人合約，需最少徵得50%業權份數同意，如未成立業主立案法團，只有業主委員會，則只能對經理人作監 察而不能夠終止經理人合約 |
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增訂條款 - 《建築物管理條例》附表8 |
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如未成立業主立案法團及未有管理委員會，業主委員會按DMC成立之業主委員會(不論其名稱為何) |
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| 5. |
大廈管理 |
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- 介紹
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業主立案法團或由公契所授權的大廈管理人，都有執行公契內載明有關建築物的控制、管理及行政爭議的責任 |
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公契賦予管理人制定屋苑守則(House Rules)利便管理，但守則不能抵觸法律 |
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根據條例，在採購物料或挑選工程服務等，如價值超過十萬元或相等法團每年預算兩成時(以較小者為準)，均須招標承辦 |
- 管理公司對業主之行動
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追討欠交管理費及維修費 |
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權力來自條例及公契 |
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經小額錢債審裁處或法院追討 |
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將欠款登記於土地註冊處登記 |
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若業主仍欠款，向法院申請將物業賣出清還欠款 |
- 非法建築物
a.
1 |
違反政府批地條款 - 建築物條例S.24之清拆令影響有關單位，不會影響該受影響單位業主分權共有該土地權益之其他業主 |
| b. |
公契有列明不得改建、或作出違反政府批地條款及建築物條例之行動 |
| c. |
條例建築工程包括 |
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改建走火通道或在天台、平台進行僭建 |
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在防煙明後的樓梯間開設門、抽氣孔等 |
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非法加建鐵籠、簷篷等 |
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安裝外掩門閘、阻塞走火通道 |
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非法接駁喉管，例如將污水渠連接雨水渠等等 |
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| 6. |
業主之間的法律訴訟 |
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- 侵權或滋擾
- 如天花滲水，可以滋擾(Nuisance)為理由提出訴訟
- 若涉及違反公契，管理經理可控告有關人仕
- 禁制令
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